量跌价稳 福州二手房按揭付款比例仅13%

受楼市新政的持续影响，福州市二手房市场近2个月市场观望情绪日益严重，成交量下滑明显。据市区各大小中介门店提供的数据显示，6月份榕城市区二手房成交量环比下滑24.1%，同比减少51.4%（详见图一）。本月各行政区二手房住宅市场成交均出现不同程度的下降，其中仓山区环比下降34.4%，台江区环比下降33.3%，晋安区环比下降25.2%，鼓楼区环比下降14%，马尾区环比下降8.7%。数据显示供需双方的分歧依然较大，一方不愿降价，另一方不愿出手，观望气氛浓厚，市场呈现“价稳量跌”的僵持格局，成交量短期内较难恢复至正常水平。

【成交状况】月成交量出现连续第二个月回落

榕城6月份二手住房市场表现出以下总体特征：

月成交量继续回落。全月成交量环比下降28%，同比减少57.2%。从全月成交量分布看，上半月成交量占全月成交量的57%，下半月成交量由占43%。5月份短期企稳的迹象在本月再次被打破。

非住宅市场继续活跃，住宅市场份额下降明显。不受市场调控影响的非住宅市场继续保持活跃态势，成交量环比微涨4%，市场份额由5月份的14.3%上升至19.6%。二手住房市场份额在5月份短暂站上85%关口后，6月份勉强维持在80%上方（80.4%）。

市中心区房源成交下滑。二环路以外的新区，市场份额比5月份上升近3个百分点，而市中心区二手房的市场份额则比5月份下降1个百分点。

套均面积创今年新低。套均面积比上月下降2.1平米，是今年的最低值。套均面积较大幅度下降，主要原因是房市新政对投资性需求和改善型需求起到了明显的抑制作用，对建筑面积（亦即总价）较为敏感的首次购房刚性需求得到了凸显。

按揭付款方式的比例创新低。按揭付款比例仅达13%，比上月回落5个百分点。“认房又认贷”的二套房认定标准，在抑制投资（机）性购房的同时，也直接限制了改善型需求的有效释放。

【交易特征】仓山区市场份额受新房冲击明显

从6月份二手住房成交的具体情况看，新区的二手房成交量的波动幅度远高于中心城区。

首次购房需求主导市场。从已实现的需求构成看（图二），首次购房需求、改善型购房需求和投资（机）性住房需求分别占市场成交的64.26%、26.64%和9.1%。首次购房需求创今年新高，改善型需求则创今年新低。

21-40岁年龄段的群体是二手房市场的重要支撑。从购房人群年龄分布（图三）看，市场格局基本没有变化，年龄在21至30岁间人群，成为6月份购房的最主要人群，占比达35.24%，比上月上升0.7个百分点，31至40岁间人群则占33.75%，与上月基本持平，这两个年龄段占二手房市场成交量的69%；再次，年龄在41至50岁的人群，占比为20.57%，也是购房的重要组成部分之一；占比较小的分布在51至60岁和60岁以上的中老年群体，以及小于20岁的人群，分别占到比重的7.43%、1.62％和1.39%，这部分人群的购买能力相对较弱。

别墅成交萎缩。6月份仅成交别墅9座（套），成为自2009年3月以来成交量首次低于10座（套）的月份。别墅成交量萎缩，一定程度上也是判断市场走向的一个重要风向标。

次新房市场份额下降。6月份，次新房市场份额比上月下降3.6个百分点，这主要与税费政策直接相关，在市场观望气氛渐浓的情况上，交易成本也成为影响市场的重要因素。上世纪建成的旧房的市场份额占40.12%，比5月份略升1个百分点。

小户型市场份额连续5个月超过1/5。建筑面积在60平方米以下的户型的市场份额达到20.2%，比上月下降1.3个百分点；建筑面积在60-90平方米之间的户型最受市场青睐，市场份额达32.3%，比上月上升3.3个百分点。首次购房需求主导市场成交的身影在户型结构中再次显现。

仓山区市场份额受新盘上市冲击大。在各行政区域中，仓山区成交量占24.8%，比上月下挫3.3个百分点，由上月的首位跌到第三位。鼓楼区重返榜首，占31.4%，晋安区次之，占25.9%。仓山区市场份额下降的原因，主要是受到了新盘上市的影响，本月仓山区几个上市的新盘的价格大大低于市场预期，新盘合理的定价造成仓山区部分次新房房源的挂牌价与新盘倒挂，一方面分流了部分购房人，另一方面造成市场对仓山区次新房降价的预期，使原本打算出手的潜在购房人出现观望。

【户型分析】大户型和小户型成交活跃

中小户型市场份额上升明显。6月份90平方米以下中小户型房源的市场份额达到52.5%，比上月上升2.1个百分点。其中尤以60-90平方米户型为甚，市场份额比上月上升3.3个百分点。144平方米以上大户型的市场份额则由上月的12.7%下降到10.2%。显而易见，史上最严厉的第二套住房认定标准，较大程度上抑制了改善型需求（包括首改和再改）的有效释放。

各行政区户型差异大。6月份市区套均面积为95.2平米，具体表现到各行政区中，除仓山区站在平均线上，达到116.9平米外，其余各区均低于平均线，其中马尾区94.2平米，晋安区92.2平米，鼓楼区85.9平米，台江区则只有83.6平米。在各区的成交构成中，鼓楼区以90平米以下的户型为主（占六成），台江区和晋安区以60-90平米户型为主，仓山区以90平米以上户型为主（占2/3），马尾区以60平米以下户型为主（占四成）。

6月份，新政调控成效相对明显，榕城二手房市场已经出现了连续两个月的下滑行情，买卖双方博弈空间加大，但是除少数急于变现的投资（机）客外，卖方的挂牌价格并没有出现明显松动现象。市场预期出现明显分化，但市场形势显然在朝着有利于买家的方向发展。在市场再次出现僵持格局时，尽管各种传闻不时喧嚣于尘上，但市场各方的心态显然比2008年那个严冬要从容得多。不出意外的话，市场调控政策将进入相对稳定期，但是观望的气氛将导致市场成交量出现进一步的萎缩，价格的松动程度很大程度上将取决于调控时间的长短，以及后续调控政策的出台与否。